Rahsia Elak Rumah Anda Dirobohkan: Ikuti Panduan Lengkap Kelulusan Pelan & Permit 🔒 | Kontraktor Bina Rumah Atas Tanah Sendiri

1. Kepentingan mendapatkan kelulusan pelan dan permit rumah

Membina rumah idaman merupakan impian ramai orang. Namun, proses pembinaan rumah bukan sekadar membina struktur fizikal semata-mata. Terdapat aspek perundangan yang perlu dipatuhi bagi memastikan rumah yang dibina mematuhi segala peraturan dan undang-undang yang ditetapkan oleh pihak berkuasa.

Antara aspek perundangan yang paling penting ialah mendapatkan kelulusan pelan dan permit rumah sebelum memulakan sebarang kerja pembinaan. Kelulusan ini penting bagi memastikan:

• Rumah dibina mengikut pelan yang diluluskan dan mematuhi undang-undang serta peraturan bangunan
• Keselamatan struktur rumah terjamin dan mengelakkan risiko runtuhan
• Mengelak tindakan penguatkuasaan seperti kompaun atau perintah roboh oleh pihak berkuasa
• Memudahkan urusan pindah milik dan penjualan rumah pada masa hadapan

Kegagalan mendapatkan kelulusan pelan dan permit boleh membawa pelbagai masalah kepada pemilik rumah. Antaranya:

Justeru, mendapatkan kelulusan pelan dan permit rumah merupakan langkah penting yang tidak boleh dipandang ringan dalam proses membina rumah. Ia bukan sahaja memastikan rumah dibina dengan sempurna, malah mengelakkan pelbagai masalah perundangan pada masa hadapan.

s group official 10wiineWd s unsplash

2. Langkah 1: Mengemukakan rancangan rumah kepada pihak berkuasa tempatan

Langkah pertama untuk mendapatkan kelulusan pelan dan permit rumah adalah dengan mengemukakan rancangan rumah kepada pihak berkuasa tempatan (PBT) yang berkaitan. PBT merupakan badan kerajaan yang bertanggungjawab mengawal selia pembangunan di sesebuah kawasan seperti majlis perbandaran atau majlis daerah.

Rancangan rumah yang dikemukakan perlulah mengandungi maklumat terperinci berkaitan pembinaan rumah tersebut. Ini termasuklah:

• Pelan tapak (site plan) yang menunjukkan lokasi rumah dalam plot tanah
• Pelan lantai (floor plan) yang memaparkan susun atur dalaman rumah
• Pelan bumbung (roof plan) yang menunjukkan bentuk dan kecondongan bumbung
• Pandangan sisi (elevations) yang memaparkan reka bentuk fasad rumah
• Keratan rentas (cross section) yang menunjukkan struktur dalaman rumah

Kesemua pelan ini perlulah disediakan mengikut skala yang betul dan merangkumi spesifikasi teknikal seperti dimensi, bahan binaan, sistem elektrik dan sanitari.

Pemilik rumah boleh melantik arkitek atau pelukis pelan bertauliah untuk menyediakan kesemua pelan ini bagi pihaknya. Pelan yang disediakan perlulah mematuhi piawaian dan garis panduan yang ditetapkan oleh PBT.

Setelah semua pelan dilengkapkan, pemilik rumah perlu mengemukakan permohonan kelulusan pelan kepada PBT melalui Jabatan Bangunan atau Jabatan Perancangan. Permohonan ini lazimnya melibatkan borang yang perlu diisi dan dokumen sokongan seperti geran tanah dan bayaran fi.

PBT akan menyemak permohonan dan pelan yang dikemukakan untuk memastikan ia mematuhi semua syarat. Sekiranya terdapat pindaan yang perlu dibuat, PBT akan memaklumkan kepada pemohon untuk tindakan selanjutnya.

Tempoh masa untuk mendapatkan kelulusan pelan lazimnya mengambil masa antara 30 hingga 90 hari, bergantung kepada jenis dan kerumitan rancangan rumah. Pemilik rumah perlu bersabar dan memberi kerjasama sepenuhnya kepada PBT sepanjang tempoh semakan dijalankan.

Setelah pelan rumah diluluskan, pemilik rumah akan menerima surat kelulusan berserta pelan yang telah disahkan oleh PBT. Pelan inilah yang akan menjadi rujukan untuk mendapatkan permit-permit lain yang diperlukan sebelum pembinaan rumah dapat dimulakan.

3. Langkah 2: Melantik arkitek dan juru ukur bertauliah

Setelah mengemukakan rancangan rumah kepada PBT, langkah seterusnya adalah melantik arkitek dan juru ukur bertauliah untuk mengendalikan proses mendapatkan kelulusan pelan dan permit. Perkhidmatan profesional ini amat penting bagi memastikan segala urusan berjalan lancar dan mematuhi peraturan yang ditetapkan.

Peranan arkitek dalam proses kelulusan pelan rumah:

• Menyediakan pelan dan lukisan rumah yang lengkap dan terperinci
• Memastikan reka bentuk rumah mematuhi Undang-undang Kecil Bangunan Seragam (UKBS)
• Menasihati pemilik rumah tentang aspek teknikal dan reka bentuk rumah
• Berurusan dengan PBT bagi pihak pemilik rumah untuk mendapatkan kelulusan pelan
• Membantu pemilik rumah mendapatkan permit-permit lain yang berkaitan

Arkitek yang dilantik perlulah berdaftar dengan Lembaga Arkitek Malaysia (LAM) dan mempunyai permit yang sah untuk menjalankan amalan di negeri berkenaan.

Peranan juru ukur dalam proses kelulusan pelan rumah:

• Menjalankan ukur tanah dan menyediakan pelan topografi tapak
• Menanda sempadan tanah dan menyediakan pelan pecah sempadan (jika perlu)
• Menyediakan pelan kemudahan infrastruktur seperti jalan, longkang dan utiliti
• Membantu arkitek menyediakan pelan-pelan lain yang berkaitan
• Mengemukakan permohonan kelulusan pelan infrastruktur kepada jabatan teknikal PBT

Juru ukur yang dilantik perlulah berdaftar dengan Lembaga Juruukur Tanah Malaysia dan mempunyai lesen yang sah untuk menjalankan amalan di negeri berkenaan.

Pemilik rumah digalakkan untuk mendapatkan sebut harga dan membuat perbandingan sebelum melantik arkitek dan juru ukur. Pastikan firma yang dilantik mempunyai reputasi dan pengalaman yang baik dalam mengendalikan projek seperti rumah anda.

Kos perkhidmatan arkitek dan juru ukur lazimnya dikira berdasarkan peratusan daripada kos pembinaan rumah. Kadar yang dikenakan mungkin berbeza mengikut jenis dan skala projek. Sebagai panduan, kos perkhidmatan arkitek lazimnya dalam lingkungan 3% hingga 6%, manakala kos perkhidmatan juru ukur pula sekitar 0.5% hingga 2%.

Walaupun melibatkan kos tambahan, melantik arkitek dan juru ukur bertauliah merupakan langkah bijak bagi memastikan proses kelulusan pelan dan permit berjalan lancar. Kepakaran dan pengalaman mereka dapat mengelakkan sebarang masalah teknikal dan perundangan yang mungkin timbul di kemudian hari.

sabri tuzcu w8HTBRcsmNo unsplash

4. Langkah 3: Mematuhi garis panduan pelan setara rumah

Salah satu aspek penting yang perlu dipatuhi semasa menyediakan pelan rumah ialah garis panduan pelan setara yang ditetapkan oleh PBT. Pelan setara merujuk kepada pelan yang menunjukkan kedudukan rumah berbanding dengan sempadan tanah dan jalan serta jarak antara rumah dengan bangunan sekitar.

Setiap PBT mempunyai garis panduan pelan setara yang tersendiri berdasarkan jenis rumah, keluasan tanah dan zon perumahan. Sebagai contoh, Majlis Bandaraya Seberang Perai (MBSP) menetapkan garis panduan berikut untuk rumah sesebuah:

Garis panduan ini bertujuan untuk memastikan rumah yang dibina mempunyai ruang yang mencukupi untuk pengudaraan, pencahayaan, keterikan dan privasi. Ia juga bagi mengelakkan kesesakan dan memelihara nilai estetika persekitaran perumahan.

Arkitek yang dilantik perlu memastikan pelan setara rumah mematuhi sepenuhnya garis panduan yang ditetapkan sebelum mengemukakan permohonan kelulusan pelan kepada PBT. Sebarang percanggahan dengan garis panduan boleh menyebabkan permohonan ditolak atau perlu dipinda semula.

Pemilik rumah juga perlu memahami garis panduan ini dengan jelas sebelum membeli tanah untuk pembinaan rumah. Pastikan tanah yang dibeli mempunyai keluasan yang mencukupi untuk memenuhi syarat pelan setara demi mengelakkan masalah pada kemudian hari.

Sekiranya terdapat sebarang keraguan tentang garis panduan pelan setara, pemilik rumah dan arkitek boleh merujuk terus kepada jabatan perancangan PBT untuk mendapatkan penjelasan lanjut. Pegawai bertugas akan dapat memberikan maklumat yang tepat berdasarkan lokasi dan jenis rumah yang ingin dibina.

Mematuhi garis panduan pelan setara merupakan salah satu langkah penting dalam proses mendapatkan kelulusan pelan rumah. Ia bukan sahaja memastikan rumah dibina dengan sempurna, malah mewujudkan persekitaran perumahan yang selesa dan harmoni untuk semua.

5. Langkah 4: Memohon kebenaran menduduki (planning permission)

Setelah pelan rumah disediakan dengan sempurna oleh arkitek dan juru ukur, langkah seterusnya adalah memohon kebenaran menduduki atau planning permission daripada PBT. Kebenaran ini merupakan pengesahan rasmi bahawa rancangan pembinaan rumah telah diluluskan dari segi perancangan dan pembangunan.

Permohonan kebenaran menduduki lazimnya melibatkan dokumen-dokumen berikut:

• Borang permohonan yang lengkap diisi
• Salinan hakmilik tanah atau geran tanah
• Pelan tapak (site plan) yang menunjukkan lokasi dan orientasi rumah
• Pelan lantai (floor plan) bagi setiap aras rumah
• Pelan bumbung (roof plan) yang menunjukkan bentuk dan kecondongan bumbung
• Pandangan sisi (elevations) yang menunjukkan reka bentuk fasad rumah
• Keratan rentas (cross sections) yang menunjukkan struktur dalaman rumah
• Gambar foto tapak tanah dari pelbagai sudut
• Bayaran fi permohonan mengikut kadar yang ditetapkan PBT

Semua pelan dan dokumen sokongan perlulah ditandatangani dan disahkan oleh arkitek atau pelukis pelan bertauliah sebelum dikemukakan kepada PBT. Pemilik rumah juga perlu menandatangani borang permohonan sebagai pemohon.

Proses permohonan kebenaran menduduki melibatkan beberapa jabatan dalaman PBT seperti Jabatan Perancangan, Jabatan Bangunan, Jabatan Kejuruteraan dan Jabatan Kesihatan. Setiap jabatan akan menyemak permohonan berdasarkan skop bidang kuasa masing-masing.

Tempoh masa untuk mendapatkan kebenaran menduduki lazimnya mengambil masa antara 30 hingga 60 hari dari tarikh permohonan lengkap diterima. Sekiranya terdapat sebarang pertanyaan atau bantahan daripada jiran berhampiran, tempoh ini mungkin akan dilanjutkan.

Setelah permohonan diluluskan, PBT akan mengeluarkan surat kelulusan kebenaran menduduki berserta pelan yang telah disahkan. Pemilik rumah perlu mematuhi sebarang syarat atau pindaan yang dinyatakan dalam surat kelulusan tersebut.

Kebenaran menduduki yang sah amat penting sebelum memulakan sebarang kerja pembinaan di tapak. Ia merupakan lesen rasmi yang membenarkan pembinaan rumah dilakukan mengikut pelan yang telah diluluskan. Tanpa kebenaran ini, pemilik rumah boleh dikenakan tindakan penguatkuasaan oleh PBT.

samantha gades 1WTRatWlJvA unsplash scaled

6. Langkah 5: Mendapatkan kebenaran membina (building permit)

Setelah mendapat kebenaran menduduki, langkah terakhir dalam proses kelulusan pelan rumah adalah mendapatkan kebenaran membina atau building permit. Kebenaran ini merupakan pengesahan rasmi bahawa pelan pembinaan rumah telah mematuhi Undang-undang Kecil Bangunan Seragam (UKBS) dan kod-kod bangunan yang berkaitan.

Permohonan kebenaran membina lazimnya melibatkan dokumen-dokumen berikut:

• Borang permohonan yang lengkap diisi
• Salinan surat kelulusan kebenaran menduduki
• Salinan pelan rumah yang telah disahkan dalam kebenaran menduduki
• Pelan struktur (structural plans) yang menunjukkan reka bentuk asas dan kerangka rumah
• Pelan elektrik (electrical plans) yang menunjukkan susun atur pendawaian elektrik
• Pelan sanitari (sanitary plans) yang menunjukkan sistem perpaipan dan pembetungan
• Pengiraan keluasan lantai (floor area calculations) bagi tujuan pengiraan fi
• Surat lantikan kontraktor berdaftar yang akan menjalankan pembinaan rumah
• Bayaran fi permohonan dan cagaran (deposit) mengikut kadar yang ditetapkan PBT

Semua pelan dan pengiraan perlulah disediakan dan disahkan oleh profesional bertauliah seperti arkitek, jurutera atau pelukis pelan bangunan. Pemilik rumah juga perlu menandatangani borang permohonan sebagai pemohon.

Permohonan kebenaran membina akan disemak oleh Jabatan Bangunan PBT untuk memastikan ia mematuhi UKBS dan garis panduan teknikal yang berkaitan. Proses semakan ini mungkin melibatkan perbincangan dan pindaan antara arkitek dengan pegawai jabatan bagi menyelesaikan sebarang isu berbangkit.

Tempoh masa untuk mendapatkan kebenaran membina lazimnya mengambil masa antara 30 hingga 60 hari dari tarikh permohonan lengkap diterima. Sekiranya terdapat sebarang percanggahan dengan UKBS atau kod bangunan, tempoh ini mungkin akan dilanjutkan sehingga pindaan dapat dilakukan.

Setelah permohonan diluluskan, PBT akan mengeluarkan permit membina berserta pelan yang telah disahkan. Permit ini akan menyatakan tempoh sah lakunya yang lazimnya antara 12 hingga 36 bulan. Pemilik rumah perlu memastikan pembinaan rumah disiapkan dalam tempoh tersebut.

Permit membina yang sah perlu dipamerkan di tapak pembinaan sepanjang kerja pembinaan dijalankan. Ia merupakan bukti rasmi bahawa pembinaan rumah telah mendapat kelulusan PBT dan boleh diteruskan. Tanpa permit ini, pemilik rumah boleh dikenakan tindakan penguatkuasaan oleh PBT.

7. Permit-permit lain yang diperlukan

Selain kebenaran menduduki dan kebenaran membina, terdapat beberapa permit lain yang mungkin diperlukan oleh pemilik rumah sebelum atau semasa kerja pembinaan dijalankan. Permit-permit ini melibatkan kelulusan daripada jabatan atau agensi kerajaan lain selain PBT.

Antara permit-permit tersebut adalah:

Permit Kerja Tanah

• Diperlukan sekiranya pembinaan rumah melibatkan kerja-kerja pengorekan atau penambakan tanah
• Perlu mendapat kelulusan daripada Jabatan Mineral dan Geosains (JMG) atau Pejabat Tanah dan Galian (PTG)

Permit Alam Sekitar

• Diperlukan sekiranya pembinaan rumah melibatkan aktiviti yang menjejaskan alam sekitar seperti pemendapan sungai atau penebangan pokok
• Perlu mendapat kelulusan daripada Jabatan Alam Sekitar (JAS)

Permit Jalan

• Diperlukan sekiranya pembinaan rumah melibatkan penutupan atau pengalihan laluan jalan awam
• Perlu mendapat kelulusan daripada Jabatan Kerja Raya (JKR) atau Jabatan Pengangkutan Jalan (JPJ)

Permit Bekalan Air dan Elektrik

• Diperlukan untuk mendapatkan bekalan air dan elektrik ke tapak pembinaan dan rumah yang siap
• Perlu mendapat kelulusan daripada syarikat bekalan air (seperti SYABAS) dan syarikat bekalan elektrik (seperti TNB)

Keperluan permit-permit ini mungkin berbeza mengikut lokasi dan jenis pembinaan rumah. Pemilik rumah perlu mendapatkan nasihat daripada arkitek atau pihak berkuasa berkaitan untuk mengetahui permit-permit khusus yang diperlukan.

Proses mendapatkan permit-permit ini lazimnya melibatkan permohonan rasmi berserta dokumen sokongan dan bayaran fi. Tempoh masa untuk mendapatkan kelulusan juga mungkin berbeza antara jabatan dan agensi.

Kegagalan mendapatkan permit-permit yang diperlukan boleh menyebabkan kerja pembinaan rumah tergendala atau dihentikan oleh pihak berkuasa. Ia juga boleh menyebabkan pemilik rumah dikenakan kompaun atau tindakan undang-undang. Justeru, pemilik rumah perlu memastikan semua permit yang berkaitan diperolehi sebelum memulakan sebarang kerja pembinaan.

sidekix media 1vMz2 MclrM unsplash scaled

8. Tips melancarkan proses kelulusan pelan dan permit rumah

Proses mendapatkan kelulusan pelan dan permit rumah boleh menjadi rumit dan memakan masa sekiranya tidak dirancang dengan teliti. Berikut adalah beberapa tips yang dapat membantu pemilik rumah melancarkan proses tersebut:

Dapatkan nasihat profesional

• Melantik arkitek dan juru ukur bertauliah untuk mengendalikan proses permohonan
• Mendapatkan khidmat nasihat daripada jabatan berkaitan PBT tentang prosedur dan keperluan permohonan

Sediakan dokumen yang lengkap

• Pastikan semua pelan dan dokumen sokongan lengkap dan tepat sebelum dikemukakan
• Semak semula dokumen bersama arkitek atau profesional untuk mengelakkan kesilapan

Patuhi garis panduan dan peraturan

• Pastikan pelan rumah mematuhi garis panduan pelan setara dan UKBS
• Ikuti segala syarat dan prosedur yang ditetapkan oleh PBT dan jabatan berkaitan

Jelas bayaran fi dan cagaran

• Pastikan semua bayaran fi dan cagaran dijelaskan mengikut kadar yang ditetapkan
• Simpan resit bayaran sebagai bukti untuk rujukan pada masa hadapan

Beri kerjasama kepada pihak berkuasa

• Berikan maklumat dan dokumen tambahan sekiranya diminta oleh PBT atau jabatan berkaitan
• Hadiri sebarang mesyuarat atau lawatan tapak yang ditetapkan untuk membincangkan permohonan

Semak status permohonan

• Berhubung dengan PBT atau jabatan berkaitan dari semasa ke semasa untuk mengetahui status permohonan
• Maklumkan kepada arkitek atau profesional sekiranya terdapat sebarang kelewatan atau masalah

Simpan rekod dan dokumen

• Simpan salinan semua pelan, dokumen dan surat kelulusan yang diperolehi
• Fail rekod ini dengan teratur untuk rujukan pada masa hadapan atau sekiranya berlaku pertikaian

Dengan mengikuti tips-tips ini, pemilik rumah dapat mengurangkan risiko kelewatan atau penolakan permohonan kelulusan pelan dan permit. Ia juga dapat memastikan proses pembinaan rumah berjalan lancar dan mematuhi segala peraturan yang ditetapkan.

Kesimpulannya, mendapatkan kelulusan pelan dan permit rumah merupakan satu proses yang penting dan tidak boleh dipandang ringan. Ia memerlukan perancangan teliti, kerjasama erat antara pemilik rumah dengan profesional yang dilantik, dan pematuhan kepada segala peraturan dan garis panduan yang ditetapkan oleh pihak berkuasa.

Dengan mengikuti langkah-langkah yang betul dan mendapatkan permit-permit yang diperlukan, pemilik rumah dapat memastikan rumah idaman mereka dibina dengan sempurna dan menepati segala aspek keselamatan dan perundangan. Ini bukan sahaja memberikan ketenangan fikiran, malah melindungi pelaburan jangka panjang mereka dalam aset yang berharga.