Ilmu Geran Tanah di Malaysia: Pecah Sempadan vs Pecah Bahagian | Kontraktor Bina Rumah Atas Tanah Sendiri

1. Pengenalan kepada Geran Tanah di Malaysia

Geran tanah merupakan dokumen yang sangat penting dalam pemilikan hartanah di Malaysia. Ia merupakan bukti sah pemilikan tanah yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dan Galian (PTG) negeri masing-masing. Geran tanah mengandungi maklumat penting seperti nombor lot, keluasan tanah, kategori kegunaan tanah, dan nama pemilik tanah.

Di Malaysia, terdapat beberapa jenis geran tanah, antaranya:

1. Geran Mukim (GM)
2. Geran Negeri (GN)
3. Hakmilik Strata (HS)
4. Pajakan Negeri (PN)

Setiap jenis geran tanah mempunyai ciri-ciri dan kegunaan yang berbeza. Contohnya, Geran Mukim digunakan untuk tanah pertanian, manakala Hakmilik Strata adalah untuk pemilikan petak-petak dalam bangunan bertingkat seperti pangsapuri atau kondominium.

Pemilik tanah boleh melakukan pelbagai urusan berkaitan tanah mereka, seperti pindah milik, gadaian, atau pecah sempadan/bahagian. Dalam artikel ini, kita akan membincangkan dengan lebih terperinci mengenai dua proses penting dalam pengurusan tanah, iaitu pecah sempadan dan pecah bahagian.

francesca tosolini tHkJAMcO3QE unsplash scaled

2. Perbezaan antara Pecah Sempadan dan Pecah Bahagian

Pecah sempadan dan pecah bahagian adalah dua proses yang berbeza dalam pengurusan tanah di Malaysia. Walaupun kedua-duanya melibatkan pembahagian tanah, terdapat beberapa perbezaan penting antara kedua-dua proses ini.

Pecah Sempadan

• Melibatkan pembahagian tanah kepada dua atau lebih lot tanah yang berasingan
• Setiap lot tanah baharu akan mempunyai geran tanah yang baharu
• Keluasan tanah asal akan dibahagikan mengikut nisbah yang dipersetujui
• Proses ini sesuai untuk tanah yang besar dan pemilik ingin menjual sebahagian daripada tanah tersebut

Pecah Bahagian

• Melibatkan pembahagian pemilikan tanah kepada dua atau lebih pemilik
• Geran tanah asal akan kekal dan tidak diubah
• Setiap pemilik akan mempunyai bahagian atau peratusan pemilikan yang tertentu dalam tanah tersebut
• Proses ini sesuai untuk tanah yang dimiliki oleh beberapa pemilik dan mereka ingin memisahkan bahagian pemilikan masing-masing

Berikut adalah jadual yang menunjukkan perbezaan antara pecah sempadan dan pecah bahagian:

Pemilihan antara pecah sempadan atau pecah bahagian bergantung kepada keperluan dan situasi pemilik tanah. Adalah penting untuk mendapatkan nasihat daripada profesional seperti peguam atau juruukur tanah sebelum membuat keputusan.

3. Proses Pecah Sempadan

Pecah sempadan adalah proses pembahagian sebidang tanah kepada dua atau lebih lot tanah yang berasingan. Setiap lot tanah baharu akan mempunyai geran tanah yang baharu dan nombor lot yang berbeza. Proses ini sesuai untuk pemilik tanah yang mempunyai tanah yang besar dan ingin menjual sebahagian daripada tanah tersebut atau membangunkan tanah tersebut secara berasingan.

Berikut adalah langkah-langkah dalam proses pecah sempadan:

1. Permohonan: Pemilik tanah perlu mengemukakan permohonan pecah sempadan kepada Pejabat Tanah dan Galian (PTG) yang berkaitan. Permohonan ini perlu disertakan dengan dokumen-dokumen sokongan seperti geran tanah asal, pelan cadangan pecah sempadan, dan bayaran permohonan.
2. Semakan dan Kelulusan: PTG akan menyemak permohonan dan dokumen-dokumen sokongan. Sekiranya permohonan lengkap dan memenuhi syarat, PTG akan meluluskan permohonan pecah sempadan.
3. Kerja Ukur: Setelah permohonan diluluskan, juruukur tanah berlesen akan melakukan kerja ukur untuk menentukan sempadan baharu bagi setiap lot tanah. Pelan akui akan disediakan dan diserahkan kepada PTG untuk disahkan.
4. Pengeluaran Geran Tanah Baharu: Setelah pelan akui disahkan, PTG akan mengeluarkan geran tanah baharu untuk setiap lot tanah yang terhasil daripada pecah sempadan. Setiap geran tanah baharu akan mempunyai nombor lot dan keluasan tanah yang baharu.
5. Pendaftaran: Geran tanah baharu perlu didaftarkan di Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, bergantung pada jenis geran tanah. Setelah didaftarkan, pemilik tanah boleh melakukan urusan seperti pindah milik atau gadaian ke atas lot-lot tanah baharu tersebut.

Proses pecah sempadan boleh mengambil masa antara 6 hingga 12 bulan, bergantung pada kekompleksan kes dan beban kerja PTG. Pemilik tanah juga perlu menanggung kos-kos yang berkaitan seperti fi permohonan, fi ukur, dan duti setem untuk geran tanah baharu.

Adalah penting untuk pemilik tanah mendapatkan nasihat daripada profesional seperti peguam atau juruukur tanah sebelum memulakan proses pecah sempadan bagi memastikan kelancaran proses dan mengelakkan sebarang masalah di kemudian hari.

francesca tosolini tDVvS8eOMig unsplash scaled

4. Proses Pecah Bahagian

Pecah bahagian adalah proses pembahagian pemilikan sesebuah tanah kepada dua atau lebih pemilik. Berbeza dengan pecah sempadan, pecah bahagian tidak melibatkan pembahagian fizikal tanah kepada lot-lot berasingan. Sebaliknya, ia hanya melibatkan pembahagian pemilikan atau peratusan pemilikan tanah tersebut antara pemilik-pemilik.

Berikut adalah langkah-langkah dalam proses pecah bahagian:

1. Perjanjian: Pemilik-pemilik tanah perlu mencapai persetujuan mengenai pembahagian pemilikan tanah tersebut. Ini biasanya melibatkan penyediaan satu perjanjian yang menyatakan peratusan pemilikan setiap pemilik dan terma-terma lain yang berkaitan.
2. Permohonan: Salah seorang pemilik tanah perlu mengemukakan permohonan pecah bahagian kepada Pejabat Tanah dan Galian (PTG) yang berkaitan. Permohonan ini perlu disertakan dengan dokumen-dokumen sokongan seperti geran tanah asal, salinan perjanjian pecah bahagian, dan bayaran permohonan.
3. Semakan dan Kelulusan: PTG akan menyemak permohonan dan dokumen-dokumen sokongan. Sekiranya permohonan lengkap dan memenuhi syarat, PTG akan meluluskan permohonan pecah bahagian.
4. Penyediaan Dokumen: Setelah permohonan diluluskan, pemilik-pemilik tanah perlu menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan seperti Memorandum Pecah Bahagian (MPB) dan Surat Ikatan Pecah Bahagian (SIPB). Dokumen-dokumen ini perlu ditandatangani oleh semua pemilik tanah di hadapan saksi.
5. Pendaftaran: Dokumen-dokumen yang telah ditandatangani perlu didaftarkan di Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah, bergantung pada jenis geran tanah. Setelah didaftarkan, setiap pemilik akan mempunyai bahagian atau peratusan pemilikan yang sah dalam tanah tersebut.

Proses pecah bahagian biasanya mengambil masa antara 3 hingga 6 bulan, bergantung pada kekompleksan kes dan beban kerja PTG. Pemilik-pemilik tanah juga perlu menanggung kos-kos yang berkaitan seperti fi permohonan, fi guaman untuk penyediaan dokumen, dan duti setem.

Adalah penting untuk pemilik-pemilik tanah mendapatkan nasihat guaman sebelum memulakan proses pecah bahagian bagi memastikan kepentingan mereka terjaga dan mengelakkan sebarang pertikaian di kemudian hari. Pemilik-pemilik tanah juga perlu memastikan bahawa terma-terma dalam perjanjian pecah bahagian adalah jelas dan dipersetujui oleh semua pihak yang terlibat.

5. Kelebihan dan Kekurangan Pecah Sempadan

Pecah sempadan mempunyai beberapa kelebihan dan kekurangan yang perlu dipertimbangkan oleh pemilik tanah sebelum membuat keputusan.

Kelebihan Pecah Sempadan:

1. Pemilikan Berasingan: Setiap lot tanah baharu yang terhasil daripada pecah sempadan akan mempunyai geran tanah dan pemilikan yang berasingan. Ini membolehkan pemilik tanah menjual atau membangunkan setiap lot tanah secara bebas.
2. Nilai Tanah Meningkat: Pecah sempadan boleh meningkatkan nilai tanah kerana lot-lot tanah yang lebih kecil selalunya mempunyai permintaan yang lebih tinggi dan harga jualan yang lebih baik berbanding tanah yang besar.
3. Fleksibiliti Pembangunan: Pemilik tanah mempunyai fleksibiliti untuk membangunkan setiap lot tanah mengikut keperluan dan perancangan masing-masing. Ini membolehkan pembangunan dilakukan secara berperingkat atau mengikut keadaan pasaran.

Kekurangan Pecah Sempadan:

1. Kos: Proses pecah sempadan melibatkan pelbagai kos seperti fi permohonan, fi ukur, dan duti setem untuk geran tanah baharu. Kos-kos ini boleh menjadi beban kewangan kepada pemilik tanah.
2. Masa: Proses pecah sempadan boleh mengambil masa yang lama, selalunya antara 6 hingga 12 bulan. Ini boleh menyebabkan kelewatan dalam perancangan pembangunan atau penjualan tanah.
3. Risiko Kelewatan atau Penolakan: Permohonan pecah sempadan boleh ditolak oleh PTG sekiranya tidak memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan. Ini boleh menyebabkan kelewatan dan kerugian kepada pemilik tanah.

francesca tosolini RP29Wz6mIOA unsplash

6. Kelebihan dan Kekurangan Pecah Bahagian

Pecah bahagian juga mempunyai kelebihan dan kekurangan tersendiri yang perlu dipertimbangkan oleh pemilik-pemilik tanah.

Kelebihan Pecah Bahagian:

1. Pemilikan Bersama: Pecah bahagian membolehkan beberapa pemilik untuk memiliki sebidang tanah secara bersama. Ini sesuai untuk situasi seperti pewarisan tanah atau pembelian tanah secara berkongsi.
2. Kos Lebih Rendah: Berbanding dengan pecah sempadan, kos untuk pecah bahagian adalah lebih rendah kerana ia tidak melibatkan kerja-kerja ukur atau pengeluaran geran tanah baharu.
3. Proses Lebih Mudah: Proses pecah bahagian adalah lebih mudah dan ringkas berbanding pecah sempadan. Ia hanya melibatkan penyediaan dokumen-dokumen yang berkaitan dan pendaftaran di Pejabat Tanah.

Kekurangan Pecah Bahagian:

1. Pemilikan Tidak Berasingan: Walaupun setiap pemilik mempunyai bahagian atau peratusan pemilikan yang tertentu, tanah tersebut masih dimiliki secara bersama. Ini bermakna sebarang keputusan berkaitan tanah perlu mendapat persetujuan semua pemilik.
2. Kesukaran Penjualan: Penjualan tanah yang dimiliki secara pecah bahagian mungkin lebih sukar kerana ia memerlukan persetujuan semua pemilik. Ini boleh menyebabkan kelewatan atau kesukaran dalam proses penjualan.
3. Potensi Pertikaian: Pemilikan secara pecah bahagian boleh menimbulkan pertikaian antara pemilik-pemilik, terutamanya jika terdapat perselisihan faham atau perbezaan pendapat mengenai pengurusan atau pembangunan tanah tersebut.

7. Faktor-faktor yang Perlu Dipertimbangkan Sebelum Memilih antara Pecah Sempadan atau Pecah Bahagian

Sebelum membuat keputusan untuk melakukan pecah sempadan atau pecah bahagian, pemilik tanah perlu mempertimbangkan beberapa faktor penting:

1. Tujuan: Pemilik tanah perlu menentukan tujuan utama untuk melakukan pecah sempadan atau pecah bahagian. Sekiranya tujuannya adalah untuk menjual sebahagian tanah atau membangunkan tanah secara berasingan, pecah sempadan mungkin lebih sesuai. Sekiranya tujuannya adalah untuk memiliki tanah secara bersama atau mengagihkan pemilikan tanah, pecah bahagian mungkin lebih sesuai.
2. Kos: Pemilik tanah perlu mengambil kira kos-kos yang terlibat dalam proses pecah sempadan atau pecah bahagian. Pecah sempadan selalunya melibatkan kos yang lebih tinggi berbanding pecah bahagian kerana ia memerlukan kerja-kerja ukur dan pengeluaran geran tanah baharu.
3. Masa: Tempoh masa yang diperlukan untuk melengkapkan proses pecah sempadan atau pecah bahagian juga perlu dipertimbangkan. Pecah sempadan selalunya mengambil masa yang lebih lama berbanding pecah bahagian. Pemilik tanah perlu memastikan bahawa tempoh masa ini sesuai dengan perancangan dan keperluan mereka.
4. Risiko: Pemilik tanah perlu menilai risiko-risiko yang berkaitan dengan pecah sempadan atau pecah bahagian. Bagi pecah sempadan, terdapat risiko permohonan ditolak atau dilewatkan oleh PTG. Bagi pecah bahagian, terdapat risiko pertikaian antara pemilik-pemilik tanah.
5. Nasihat Profesional: Adalah penting untuk pemilik tanah mendapatkan nasihat daripada profesional seperti peguam atau juruukur tanah sebelum membuat keputusan. Mereka dapat memberikan pandangan dan nasihat yang objektif berdasarkan situasi dan keperluan pemilik tanah.

francesca tosolini l43rLPXCP1M unsplash

8. Kesimpulan

Pecah sempadan dan pecah bahagian adalah dua proses penting dalam pengurusan tanah di Malaysia. Kedua-dua proses ini mempunyai tujuan, kelebihan, dan kekurangan yang berbeza. Pecah sempadan melibatkan pembahagian fizikal tanah kepada lot-lot berasingan, manakala pecah bahagian melibatkan pembahagian pemilikan tanah antara beberapa pemilik.

Pemilik tanah perlu mempertimbangkan pelbagai faktor seperti tujuan, kos, masa, dan risiko sebelum membuat keputusan untuk melakukan pecah sempadan atau pecah bahagian. Mendapatkan nasihat daripada profesional seperti peguam atau juruukur tanah adalah langkah yang bijak untuk memastikan proses berjalan dengan lancar dan kepentingan pemilik tanah terjaga.

Pemahaman yang jelas mengenai proses pecah sempadan dan pecah bahagian dapat membantu pemilik tanah membuat keputusan yang tepat dalam pengurusan dan pembangunan tanah mereka. Dengan perancangan yang teliti dan pelaksanaan yang betul, pecah sempadan atau pecah bahagian dapat memberikan manfaat dan nilai tambah kepada pemilik tanah.

Sebagai kesimpulan, pecah sempadan dan pecah bahagian adalah alat penting dalam pengurusan tanah di Malaysia. Pemilik tanah perlu memahami dengan jelas perbezaan, kelebihan, dan kekurangan kedua-dua proses ini sebelum membuat keputusan yang sesuai dengan keperluan dan objektif mereka. Dengan pengetahuan dan panduan yang betul, pemilik tanah dapat memaksimumkan potensi tanah mereka melalui pecah sempadan atau pecah bahagian.